“Nadie puede transferir a otro más derecho del que él mismo tiene”.
Ulpiano

1. Introducción

Es factible encontrar inmuebles cuyos propietarios han fallecido y cuyos herederos desean venderlos sin haber adelantado el proceso de sucesión. Ante esta situación, algunos compradores desisten del negocio porque consideran indispensable esperar a que termine el trámite sucesoral. Otros aceptan comprar los denominados “derechos herenciales”, sin comprender exactamente qué están adquiriendo.

La legislación colombiana permite negociar los derechos sobre una herencia desde que esta se abre con el fallecimiento de su titular. Sin embargo, existe una diferencia entre adquirir una participación en el patrimonio hereditario y comprar un inmueble determinado.

Esa distinción tiene consecuencias sobre la propiedad del bien, el precio que debe pagarse, la responsabilidad de los vendedores y las facultades del comprador para intervenir en la sucesión.

Conocerlas permite estructurar el negocio de acuerdo con lo que realmente pretende adquirir el comprador.

2. ¿Qué son los derechos herenciales?

Los derechos herenciales representan la participación patrimonial que corresponde a un heredero en la herencia de alguien que ha fallecido.

Cuando existen varios herederos y todavía no se ha efectuado la partición, cada uno tiene derechos sobre la herencia, pero no necesariamente la propiedad exclusiva de alguno de los bienes que la componen. Veamos un ejemplo.

Pedro fallece y deja una casa avaluada en $900 millones. Sus únicos herederos son tres hijos, con iguales derechos, y no existe testamento.

Si el inmueble constituye el único activo de la sucesión, cada hijo tendría, inicialmente, una participación equivalente a un tercio de la herencia.

Esto no significa que cada uno sea propietario exclusivo de una tercera parte material de la casa, ni que tenga garantizado recibir $300 millones. El resultado económico dependerá de las deudas, los gastos y los demás derechos que deban atenderse en la liquidación.

Por consiguiente, un heredero puede negociar su participación hereditaria, pero no garantizar unilateralmente que un inmueble específico le será adjudicado.

3. ¿Para qué sirve la cesión de derechos herenciales?

La cesión de derechos herenciales permite que una persona transmita a otra, mediante un negocio jurídico, la totalidad o parte de los derechos patrimoniales que le corresponden en una sucesión.

Su utilidad puede apreciarse en distintas situaciones. 

Para los herederos, les permite obtener dinero sin tener que esperar hasta la terminación de la sucesión. Un heredero que necesita recursos puede vender su participación a otro heredero o a un tercero.

Para los demás herederos, facilita la concentración de los derechos hereditarios en una sola persona. Por ejemplo, uno de los hijos puede adquirir los derechos de sus hermanos para procurar que la casa familiar le sea adjudicada.

Para un comprador interesado en un inmueble, le permite adquirir los derechos de quienes participan en la sucesión y procurar la adjudicación del bien que desea comprar.

Esta última posibilidad exige especial cuidado: adquirir todos los derechos ofrecidos por los vendedores no garantiza que estos sean los únicos interesados en la herencia ni que el inmueble esté libre de obligaciones o gravámenes.

4. ¿Cómo se ceden los derechos herenciales?

La cesión de derechos herenciales puede efectuarse a título oneroso, por ejemplo mediante compraventa, o a título gratuito, mediante donación. En ambos casos debe formalizarse mediante escritura pública, pues la cesión del derecho de herencia es un negocio solemne.

Cuando se trata de una compraventa de derechos sobre una sucesión hereditaria, el artículo 1857 del Código Civil exige escritura pública para su perfeccionamiento. Un documento privado no reemplaza esa solemnidad.

Si la cesión se realiza a título gratuito, además de la escritura pública deben observarse las reglas propias de la donación. Cuando su valor puede determinarse y supera cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes, deberá cumplirse, además, con la insinuación notarial prevista en el artículo 1458 del Código Civil, en los términos del Decreto 1712 de 1989. Tratándose de derechos herenciales cuyo valor no pueda establecerse anticipadamente, la jurisprudencia ha admitido que puede no ser exigible dicha insinuación. 

Es indispensable distinguir dos modalidades de negociación.

A. Cesión de la totalidad o de una cuota de la herencia

El heredero vende todos sus derechos hereditarios o una parte de ellos, sin limitar la operación a un bien determinado. Ejemplo:

Pedro deja una casa, un apartamento y dinero en una cuenta bancaria. Uno de sus hijos vende a Juan la totalidad de los derechos que le corresponden en la sucesión.

Juan adquiere la participación patrimonial cedida y puede intervenir en la liquidación para obtener lo que corresponda a esos derechos. No obstante, no puede exigir que necesariamente se le adjudique la casa, porque su adquisición recae sobre una participación en la herencia y no sobre el dominio exclusivo de ese inmueble.

El artículo 1967 del Código Civil dispone que, cuando se cede a título oneroso un derecho de herencia sin especificar los bienes que lo componen, el cedente responde únicamente por su calidad de heredero o legatario. 

Por ello, el comprador no debe confundir el valor estimado de los bienes con el valor efectivo de los derechos que adquiere.

B. Cesión de derechos herenciales vinculados a un inmueble determinado

En esta modalidad, la negociación se refiere a los derechos hereditarios que el vendedor tiene o pueda llegar a tener sobre un bien individualizado. Ejemplo:

Los tres hijos de Pedro venden a Juan sus derechos herenciales vinculados a la casa de su padre.

Juan adquiere esos derechos con la expectativa de obtener la adjudicación del inmueble. Sin embargo, la cesión no constituye, por sí sola, una compraventa que le transfiera inmediatamente el dominio de la casa.

La Corte Suprema de Justicia ha recordado que el cesionario de derechos vinculados a bienes determinados puede procurar su adjudicación, pero asume el riesgo de que esta no se produzca, especialmente cuando existen otros interesados o deudas sucesorales. 

Si un coheredero enajena un bien determinado de la herencia y, al efectuarse la partición, ese bien es adjudicado a otro coasignatario, el artículo 1401 del Código Civil ordena proceder como en la venta de cosa ajena. La enajenación no es nula por esa sola circunstancia, pero no perjudica al adjudicatario. El comprador podrá obtener el bien si el verdadero propietario ratifica la venta o si concurren los demás mecanismos previstos por la ley; de lo contrario, conservará frente al vendedor las acciones derivadas del incumplimiento contractual.

Por tanto, la individualización del inmueble en la escritura de cesión no garantiza que el comprador termine siendo su propietario.

5. ¿Qué derechos procesales adquiere el cesionario?

La cesión no convierte al comprador en heredero del fallecido. Lo que adquiere son los derechos patrimoniales comprendidos en el negocio, junto con las facultades que legalmente corresponden a su ejercicio. Entre ellas se encuentran las siguientes:

• Solicitar la partición e intervenir en ella.

El artículo 1377 del Código Civil establece que quien adquiere la cuota de un coasignatario tiene igual derecho que el cedente para pedir la partición e intervenir en ella. 

Esto permite al cesionario participar en la distribución del patrimonio hereditario en defensa de los derechos adquiridos.

• Solicitar su reconocimiento en un proceso de sucesión judicial.

El artículo 491, numerales 3 y 5, del Código General del Proceso permite que el adquirente de todos o parte de los derechos de un asignatario solicite su reconocimiento como cesionario, acompañando la prueba correspondiente. 

¿Puede también iniciar el proceso judicial si todavía no existe?

El artículo 488 del CGP no menciona expresamente al cesionario entre quienes pueden solicitar la apertura. Sin embargo, su legitimación puede sustentarse en una interpretación conjunta de esa disposición y de los artículos 1377 del Código Civil y 491 del CGP, pues el derecho a pedir la partición requiere que pueda tramitarse la sucesión.Esta interpretación debe distinguirse de una autorización expresa del artículo 488, que no existe en esos términos. 

• Promover una sucesión notarial.

El artículo 1.º del Decreto 902 de 1988, modificado por el Decreto 1729 de 1989, contempla expresamente la participación de los cesionarios en la liquidación notarial de herencias.

Para adelantar este trámite deben cumplirse los requisitos legales, particularmente la plena capacidad y el común acuerdo de los interesados. 

Así, cuando una persona adquiere todos los derechos hereditarios y no existen otros interesados cuya concurrencia sea necesaria, puede solicitar la liquidación notarial. Si permanecen otros interesados, será necesario su acuerdo.

Cuando no existe acuerdo, la vía judicial permite tramitar las controversias correspondientes.

6. ¿Qué riesgos asume quien compra derechos herenciales?

La cesión es una figura legal, pero no garantiza que el comprador obtenga el inmueble que espera adquirir ni que el negocio produzca el resultado económico previsto.

Antes de celebrar el negocio es conveniente examinar, especialmente, las siguientes circunstancias:

– Existencia de otros interesados. Pueden aparecer hijos no conocidos, herederos testamentarios, cónyuges o compañeros permanentes con derechos que deban reconocerse.

– Deudas del causante. Las obligaciones hereditarias pueden disminuir el patrimonio disponible y afectar la posibilidad de adjudicar el inmueble.

– Situación jurídica del bien. Deben verificarse el título de propiedad, las hipotecas, los embargos y las demás limitaciones o afectaciones que aparezcan en los antecedentes y en el certificado de tradición.

– Alcance de la cesión. Es necesario establecer si se compra una cuota de la herencia o derechos vinculados a un inmueble determinado y cuáles son las garantías que ofrecen los vendedores.

– Gastos y resultados de la liquidación. El precio acordado puede no corresponder al valor de lo que finalmente reciba el cesionario.

El artículo 1968 del Código Civil regula, además, determinadas obligaciones de reembolso entre cedente y cesionario, así como los efectos de la cesión sobre el derecho de acrecer, salvo estipulación en contrario. 

Por estas razones, el precio de la cesión y sus condiciones de pago deben establecerse después de examinar la situación jurídica y patrimonial de la herencia.

¿Y si el comprador solamente quiere adquirir la casa?

En ese evento puede resultar conveniente una operación diferente: celebrar una promesa de compraventa en la que los vendedores asuman la obligación de tramitar la sucesión y obtener los derechos necesarios para transferir posteriormente el inmueble.

La promesa debe cumplir los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, incluida la determinación del contrato prometido y del plazo o condición que fije la época de su celebración. 

También deben regularse la forma de pago, las consecuencias de que no se obtenga la adjudicación, las garantías y las obligaciones de los vendedores.

Esta alternativa permite diferenciar el compromiso de vender el inmueble de la cesión inmediata de derechos hereditarios.

En cualquier caso, la adquisición del dominio inmobiliario exige atender las formalidades de titulación y registro correspondientes. 

7. Conclusiones

Los derechos herenciales pueden venderse, incluso antes de que se haya iniciado el proceso de sucesión. Su adquisición permite al cesionario ejercer las facultades patrimoniales correspondientes a los derechos que recibió, incluida su intervención en la partición.

Sin embargo, debe distinguirse entre comprar una participación en la herencia y adquirir el dominio de un inmueble determinado.

La cesión de derechos vinculados a una casa no asegura que esta sea finalmente adjudicada al comprador. El resultado dependerá de la composición del patrimonio hereditario, las obligaciones pendientes y los derechos de los demás interesados.

Por ello, antes de pagar el precio o firmar una escritura, conviene establecer cuál es el verdadero objeto del negocio: adquirir una participación hereditaria, obtener la adjudicación de un inmueble o comprometer a los futuros propietarios a venderlo una vez concluida la sucesión.

La pregunta que debe resolver el comprador es concreta: ¿está dispuesto a asumir los riesgos de una herencia o quiere asegurarse de recibir la propiedad de una casa determinada?

De esa respuesta depende la estructura jurídica del negocio y las garantías que deben exigirse.

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