“Cuentas claras conservan amistades”
Refrán Popular.
Introducción
En Colombia, muchas personas han adquirido vivienda por medio de una figura llamada leasing habitacional, sin comprender totalmente lo que significa, cómo funciona ni cuáles son sus efectos legales en el ámbito familiar y patrimonial. Este artículo tiene como propósito explicar, de forma sencilla, qué es el leasing habitacional, en qué casos forma parte del patrimonio conyugal y en cuáles no, con base en jurisprudencia de nuestra alta corte de la jurisdicción ordinaria.
¿Qué es el leasing habitacional?
El leasing habitacional es un contrato que combina elementos del arriendo y de la compra de vivienda. Una entidad financiera entrega un inmueble para que la persona lo habite y pague una renta periódica. Al final del contrato, esa persona puede decidir si compra o no el inmueble, ejerciendo la opción de compra.
La Corte Suprema de Justicia lo ha identificado así:
“El contrato de leasing habitacional […] es bilateral, engendra obligaciones para ambas partes, materializadas, las unas, en conceder el goce de una cosa y, las otras, en pagar, por el mismo, un precio determinado.”(STC15993-2019).
Y añade:
“Es un compromiso atípico, pues no se halla copiosamente regulado en nuestro ordenamiento jurídico […] contiene los elementos de un genuino contrato de arrendamiento […], pero, a la vez, los desembolsos periódicos que realiza el locatario van amortizando el precio del fundo, si es que, finalmente, resuelve activar la opción para adquirirlo.”(STC11531-2022).
¿Cuándo el leasing habitacional hace parte de la sociedad conyugal?
Este tema depende de varios factores. La Corte ha explicado que el inmueble como tal no entra al inventario de bienes si no se ha ejercido la opción de compra. Pero eso no significa que todos los efectos económicos del contrato se excluyan.
La Corte Suprema aclaró que:
“La opción de compra […] es una mera expectativa y como activo social queda reducida a un porcentaje de las rentas financieras pagadas durante la vigencia de la sociedad conyugal. Esto es lo único que eventualmente habría que inventariar, pero como activo social, no como pasivo […], sujeto a la condición de materializarse la opción de compra […].”(STC11070-2021).
También se exige que haya prueba suficiente del origen de los recursos:
“No se acreditó con certificados emitidos por el banco […] que realizó abonos a la obligación bancaria, de suerte que […] seexcluye de la liquidación social conyugal el contrato de leasing.”(STC11531-2022).
En resumen:
– Ingresa a la sociedad conyugal: si hay prueba de que se usaron recursos del matrimonio para pagar el leasing durante la vigencia de la sociedad.
– No ingresa a la sociedad conyugal: si el contrato se firmó antes del matrimonio y no se usaron recursos comunes, o si no hay prueba de los pagos con dineros sociales.
Ejemplo de leasing habitacional
Veamos un caso de la jurisprudencia:
Un matrimonio vivía en un apartamento adquirido mediante contrato de leasing habitacional con una entidad financiera. Aunque el inmueble estaba a nombre del banco, el esposo se había comprometido a seguir pagando el canon como forma de cuota alimentaria, luego de obtener el divorcio. La exesposa solicitó que ese leasing se incluyera en el inventario de bienes de la sociedad conyugal, el juez negó su petición. La Corte Suprema le concedió la razón a la mujer, señalando que debió analizarse si los pagos realizados con recursos comunes pueden generar un derecho económico a favor de la sociedad conyugal.
La Corte dijo:
“El tribunal debió examinar con más detalle lo relativo a la cuota inicial y los saldos de amortización, al tratarse de dineros abonados durante la vigencia de la sociedad conyugal […].” (STL13458-2021).
Conclusión
El leasing habitacional es una forma moderna de acceder a vivienda, pero tiene implicaciones legales que muchas personas desconocen. Aunque el inmueble no esté formalmente a nombre de los cónyuges, si se pagan cuotas con dinero del matrimonio, esos pagos pueden hacer parte de la sociedad conyugal.
¿Necesita ayuda?
Si tiene dudas o esta interesado (a) en establecer si el leasing habitacional hace parte o no de la sociedad conyugal, contáctenos. Estamos aquí para asesorarlo (a).
Correo: jairogarciaabogados@gmail.com
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