“La justicia es la constante y perpetua voluntad de dar a cada uno lo suyo”

Ulpiano.

¿Su inmueble está en manos ajenas? No permita que el tiempo le quite lo que es suyo.

Cómo funciona la acción reivindicatoria en nuestro ordenamiento jurídico

1. Introducción

Si una persona descubre que alguien sin su consentimiento está ocupando un inmueble que le pertenece,  o incluso un bien mueble sobre el cual  tiene título de propietario y otra persona ejerce la posesión, el ordenamiento jurídico le permite acudir a un proceso judicial llamado acción de dominio o acción reivindicatoria con el propósito de recuperar el bien.

La Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC1758-2025, explicó con claridad cómo funciona esta acción y cuáles son las consecuencias cuando se ordena devolver el bien a su legítimo propietario. A continuación explicamos los aspectos más importantes en un lenguaje sencillo.

2. ¿Qué es la acción de dominio o acción reivindicatoria?

La acción reivindicatoria es el proceso judicial mediante el cual el verdadero propietario de un bien solicita al juez que ordene su restitución cuando otra persona lo posee sin derecho. En términos simples, es la herramienta legal para decir ante un juez, “este bien es mío y quien lo ocupa debe devolverlo”.

3. Requisitos

Para que esta demanda tenga vocación de éxito se deben demostrar estos elementos básicos:

• Que quien demanda es el propietario del bien.

• Que el bien reclamado es exactamente el mismo que se identifica en los títulos de propiedad del demandante.

• Que el demandado es quien actualmente lo posee o lo ocupa en tal calidad.

• Que se trate de una cosa singular reivindicable.

4. ¿Quién puede presentar la acción?

Pueden presentar la acción reivindicatoria:

• El propietario del bien.

• Un copropietario, respecto de su parte del inmueble.

• El nudo propietario, aun cuando exista un usufructo, sin perjuicio de los derechos del usufructuario.

5. ¿Contra quién se dirige la demanda?

La demanda se dirige contra la persona que posee el bien, o quien lo ocupa o detenta como si fuera dueño. Es decir, contra quien realmente tiene el control material del inmueble en su condición de poseedor.

6. ¿Qué son los frutos de un bien?

Cuando una persona posee un inmueble o mueble, ese bien puede producir frutos, es decir, beneficios económicos derivados de su uso.

Los frutos pueden ser:

Frutos naturales

Son los que produce directamente la tierra o la cosa. Por ejemplo: cosechas agrícolas productos del campo.

Frutos civiles

Son los ingresos económicos que genera el bien. Por ejemplo: cánones de arrendamiento ingresos por explotación del vehículo automotor.

Cuando el juez ordena la restitución del bien, dispone también la devolución de los frutos percibidos durante la posesión: desde su inicio, si esta se ejerció de mala fe, o desde la notificación de la demanda, cuando se trate de una posesión de buena fe.

7. ¿Qué son las mejoras?

Durante el tiempo en que alguien posee un inmueble, puede realizar gastos o inversiones en el bien, esos gastos se conocen jurídicamente como mejoras.

Existen tres tipos de mejoras.

Mejoras necesarias: Son aquellas indispensables para la conservación del inmueble y para evitar su deterioro.

Ejemplos: reparación del techo, obras para preservar la estructura y mantenimiento esencial. Estas mejoras deben ser reconocidas en todo caso, incluso si el poseedor actuó de mala fe.

Mejoras útiles: Son aquellas que aumentan el valor económico del inmueble.

Ejemplos: ampliaciones,adecuaciones que incrementan el valor del predio,

 obras que mejoran su aprovechamiento económico. Estas mejoras solo pueden ser reconocidas cuando el poseedor actuó de buena fe.

Mejoras de lujo o recreo. También llamadas mejoras voluptuarias, son las destinadas únicamente a la comodidad o estética.

Ejemplos:decoraciones,elementos ornamentales. Estas mejoras no deben ser pagadas por el propietario, aunque el poseedor puede retirar los materiales si ello no daña el bien.

8. Buena fe y mala fe del poseedor

La distinción entre buena fe y mala fe del poseedor es determinante en la acción reivindicatoria, pues define el alcance de sus derechos y obligaciones frente al propietario.

Poseedor de buena fe

Se considera de buena fe quien cree sinceramente que tiene derecho sobre el bien, por ejemplo, porque lo adquirió mediante un título que aparenta ser válido. Su comportamiento se caracteriza por la ausencia de conciencia sobre la ajenidad del derecho.

Poseedor de mala fe

Actúa de mala fe quien sabe que no es dueño del inmueble o que carece de derecho sobre él y, pese a ello, mantiene la posesión. En este caso existe plena conciencia de la ajenidad del bien y, aun así, se detenta.

Esta distinción no es meramente teórica, sino que incide directamente en el tratamiento jurídico de los frutos, las mejoras y las restituciones que se ordenen dentro del proceso.

9. Conclusión

La acción reivindicatoria permite al propietario recuperar el bien ocupado por un tercero poseedor, siempre que acredite su derecho de dominio. No solo busca la restitución, sino también definir las relaciones económicas entre propietario y poseedor. En ese análisis son determinantes los frutos, las mejoras y la buena o mala fe del ocupante. Por ello, el éxito del proceso depende de un estudio riguroso de los títulos y de una adecuada asesoría jurídica.

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