«No todo lo que brilla es oro»
William Shakespeare.
¿Sabe qué hacer si existe un desequilibrio en un contrato de compraventa?
Descubra cuándo hay lesión enorme en un negocio jurídico:
¿Qué es la lesión enorme en los contratos?
La lesión enorme es una figura jurídica que protege a las personas en ciertos negocios jurídicos tales como de compraventa o permuta de bienes inmuebles, cuando el precio pactado en el contrato es significativamente inferior o superior al valor real del bien. Este desequilibrio puede afectar tanto al vendedor como al comprador y, de ser demostrado, les otorga derechos para ajustar o rescindir (resolver) el contrato.
En palabras de la doctrina: “La lesión enorme no es otra cosa que un vicio objetivo, por el rompimiento del equilibrio en las relaciones contractuales. Es, precisamente, la corriente moderna para concebir la lesión por cuanto, en el derecho romano estaba erigida como un vicio del consentimiento.” (BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. Los principales contratos civiles, y su paralelo con los comerciales. Editorial El Profesional, pág 77).
¿Cómo funciona la lesión enorme?
El artículo 1947 del Código Civil establece:
“El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador, a su vez, sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato.”
Explica la jurisprudencia el concepto: “..quiere decir que de los tres sistemas que disciplinan el fenómeno de la lesión: el objetivo, el subjetivo y el mixto, nuestro legislador optó por el primero, o sea el llamado objetivo. Ciertamente, tiene este, cuando la ley en la tipificación y tratamiento de la lesión no toma en cuenta consideraciones de ninguna especie acerca de las circunstancias personales o de medio ambiental en que hubieran obrado las partes, sino que impone un módulo o razón constante, de tolerancia cuanto al exceso o al defecto en relación con el justo precio de la cosa para el tiempo del contrato, fijando, cual lo hace nuestro artículo 1947, términos intranspasables, so pena de incurrir fatalmente en el vicio de lesión enorme, sancionable con la rescisión del negocio o su opcional reajuste.
Entonces, lo que la ley reprime es la exorbitante desproporción entre las prestaciones de las partes, conforme al módulo predeterminado por ella y que envuelve, de una parte un injusto empobrecimiento, y de la otra el correspondiente enriquecimiento indebido. Como sobriamente lo dijo esta superioridad en sentencia de 28 de marzo de 1958. “ La acción por lesión enorme pretende sancionar un indebido enriquecimiento en el terreno contractual. Para que estos enriquecimientos contractuales puedan ser sancionados, es obvio que hay que probar, en primer término, un empobrecimiento contractual sufrido por el vendedor, el cual produce como consecuencia directa un correlativo enriquecimiento en el comprador”. (C. S de Justicia, sentencia de julio 12 de 1968).
Ilustremos lo anterior con el siguiente ejemplo:
Si en un contrato de compraventa el terreno vale $100 millones y el vendedor recibe tan solo $40 millones, hay lesión enorme porque el precio recibido está por debajo de la mitad del valor justo. Si recibe la suma de $55 millones no se configura la lesión enorme porque estaría por encima de la mitad del justo precio.
Si el comprador paga $205 millones hay lesión enorme porque el precio pagado supera el doble del valor justo. Si paga 190 millones no se presenta la lesión porque no alcanza a superar el doble del justo valor.
¿Qué es el “justo precio” y cómo se determina?
De acuerdo con lo que viene de decirse el justo precio corresponde al valor real del bien en el momento en que se celebra el contrato. Para demostrarlo, es necesario realizar un dictamen pericial que establezca el valor del bien en esa fecha.
Enseña la jurisprudencia: “la noción de justo precio como categoría jurídica es el punto de equilibrio a que aspira la contratación conmutativa. Pero no son pocos los factores que de hecho inciden en la formación de los precios, por lo que se encuentra allí una de las materias más investigadas y discutidas en economía política, seguramente consecuencia del plano de relatividad en que se mueve, y por el peligro previsible de que la actividad de las transacciones languidezca por causa de inadecuada tutela de la ley, en menoscabo del espíritu de empresa como propulsor del crecimiento de la riqueza pública”. (C. S de Justicia, sentencia de 10 de octubre de 1963).
En cuanto a la prueba pericial para demostrar el justo precio, precisó la Corporación: “Importa recordar aquí que, como la lesión ultra dimidium exige confrontar el precio convenido en el contrato con el justo valor de la cosa transferida al tiempo de celebrar ese contrato, es de todo punto necesario demostrar dicho precio justo, y que, según doctrina invariable de la corte, la prueba adecuada para ello es el dictamen de peritos.” (C. S de Justicia, sentencia de 22 de febrero de 1967).
Opciones ante la lesión enorme
Cuando se demuestra la lesión enorme, tanto el comprador como el vendedor tienen alternativas que se las brinda el artículo 1948 del Código Civil:
Si el comprador es afectado:
Puede pedir la rescisión del contrato, devolviendo el bien a cambio del dinero pagado.
Alternativamente, puede solicitar que el precio sea conforme al justo precio, con una deducción del 10%.
Si el vendedor es afectado:
Puede exigir la rescisión del contrato, devolviendo el dinero recibido y recuperando el bien.
Alternativamente, puede solicitar que el comprador le pague la diferencia para alcanzar el justo precio, con un incremento del 10%.
Excepciones y limitaciones de la lesión enorme
No procede la lesión enorme en los siguientes casos:
Pérdida del bien: Si el bien se destruye o pierde en manos del comprador, no es posible pedir la rescisión.
Venta a terceros: Si el comprador vende el bien a otra persona, generalmente no puede solicitarse la rescisión, salvo que el comprador haya obtenido un precio mayor al que pagó.
Remates judiciales: No aplica en compraventas realizadas mediante procesos judiciales.
Bienes muebles: La lesión enorme no es aplicable en compraventas de bienes muebles.
Plazo para reclamar
El plazo para solicitar la lesión enorme es de cuatro años contados desde la fecha de la firma del contrato. Si no se reclama dentro de este periodo, se pierde el derecho a exigir la rescisión o ajuste del contrato.
En qué casos es aplicable?
La lesión enorme se aplica principalmente en:
- Contratos de compraventa y permuta de bienes inmuebles.
- Partición de bienes en liquidaciones de sucesiones, sociedades conyugales o patrimoniales.
- Aceptación de asignaciones sucesorales.
COLOFÓN
La lesión enorme busca restablecer el equilibrio económico en los contratos que así lo permiten, protegiendo a las partes de situaciones de abuso o desequilibrio.
Si fue perjudicado en un contrato por un precio injusto, recuerde que tiene derechos para reclamar y corregir la situación.
Nota: Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría legal. Para recibir orientación específica sobre su situación, por favor contáctenos.
Para cualquier comentario, asesoría o inquietud, no dude en contactarnos:
Whatsapp: 3042924137
Correo: jairogarciaabogados@gmail.com
Estamos ubicados en la ciudad de Bogotá, Colombia.
