«Es más fácil conseguir un préstamo que devolverlo»
Proverbio judío.
- OBJETO
El proceso de restitución de inmueble arrendado se consagra como un mecanismo legal para el arrendador en el caso de que no pueda obtener su restitución de manera voluntaria por parte del arrendatario. Este proceso permite al arrendador acudir a la jurisdicción para obtener la entrega del inmueble cuando el arrendatario se resiste.
Este proceso está diseñado para proteger los derechos del arrendador y garantizar el cabal cumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento. En situaciones en las que el arrendatario no cumple con sus obligaciones contractuales, como el pago oportuno de los canones de arrendamiento, el proceso de restitución proporciona el vehículo legal para resolver el conflicto de manera justa, asegurando que el arrendador recupere la tenencia del inmueble de acuerdo con la ley.
- LEGITIMACIÓN EN CAUSA
Sin que sea este el espacio para estudiar esta institución procesal, oportuno y útil sí resulta hacer referencia a ella para la mejor comprensión del tema.
Ha dicho la Corte Suprema de Justicia sobre la legitimación en causa: “esta Sala sobre el particular ha sostenido que aquella ( La legitimación en causa) corresponde a «la identidad de la persona del actor con la persona a la cual la ley concede la acción (legitimación activa) y la identidad de la persona del demandado con la persona contra la cual es concedida la acción (legitimación pasiva)» (G.J. CCXXXVII, v1, n.° 2476, pág. 486. En igual sentido: G.J. LXXXI, n.° 2157-2158, pág. 48), aclarando que «el acceso a la administración de justicia como garantía de orden superior (artículo 229 de la Constitución Política), para su plena realización, requiere que quien reclama la protección de un derecho sea su titular, ya sea que se pida a título personal o por sus representantes, pues, no se trata de una facultad ilimitada. Ese condicionamiento, precisamente, es el que legitima para accionar y, de faltar, el resultado solo puede ser adverso, sin siquiera analizar a profundidad los puntos en discusión» (CSJ SC14658, 23 Oct. 2015, Rad. 2010-00490-01; en ese mismo sentido: CSJ SC, 1º Jul. 2008, Rad. 2001-06291-01)”[1].
Con la anterior precisión, en un proceso de restitución de inmueble arrendado, el legitimado en causa por activa, es decir, la parte con el derecho legal para presentar la demanda, es el arrendador. Es importante destacar que este derecho existe independientemente de si el arrendador es el propietario del inmueble arrendado o no. La ley otorga al arrendador la facultad de iniciar el proceso de restitución para recuperar la tenencia del inmueble.
Por otro lado, en el extremo pasivo, es decir, como parte demandada, el arrendatario es quien está legitimado en causa. Esta es la persona que celebró el contrato de arrendamiento y, por lo tanto, es la parte que debe responder a la demanda presentada por el arrendador. En términos simples, el arrendatario es la parte que puede ser demandada en el proceso de restitución y está sujeto a las disposiciones legales relacionadas con la devolución del inmueble arrendado.
En conclusión, el arrendador es el que tiene derecho a presentar la demanda en un proceso de restitución de inmueble arrendado, mientras que el arrendatario es la parte demandada que debe responder a la demanda y cumplir con las obligaciones legales y contractuales relacionadas con la devolución del inmueble y sus eventuales perjuicios. Son estas las partes en el contrato de arrendamiento conforme lo estipula el artículo 1977 del C.C.
Litisconsorcios
Se entiende por litisconsorcio la situación en la que una o ambas partes (demandante y demandada) están compuestas por más de un sujeto, conformando así un litigio con un destino común o comunidad de suertes en el proceso judicial.
Es importante destacar que existe el litisconsorcio necesario, que se origina ya sea por disposición legal o por la celebración de un contrato o acto jurídico.
En el primer caso, el legislador específicamente indica a quiénes deben ser citados dentro del proceso, como ocurre en el caso de un proceso divisorio, donde la ley requiere la citación de todos los copropietarios.
El litisconsorcio puede originarse ademas a partir de la celebración de un contrato cuando todos los participantes en el negocio jurídico deben ser citados debido a que la relación sustancial de derecho es única e indivisible, y el destino de todos los involucrados debe ser común. Por lo tanto, en casos como el de simulación, todos los participantes en el contrato supuestamente simulado o sus herederos deben participar en el proceso judicial.
Así debería suceder en el contrato de arrendamiento celebrado por varios sujetos, sin embargo el legislador no lo estimó así. En tratándose de arrendamiento de inmueble urbano destinado a vivienda, dispuso el legislador[2]: “Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.[3]” (subrayas no son del texto)
En los negocios mercantiles, donde incluimos el contrato de arrendamiento de local comercial, se presume que se han obligado solidariamente, “cuando fueren varios los deudores” reza el art. 825 del C. de Co.
En el estatuto civil el artículo 1568 indica: “En general cuando se ha contraído por muchas personas o para con muchas la obligación de una cosa divisible, cada uno de los deudores, en el primer caso, es obligado solamente a su parte o cuota en la deuda, y cada uno de los acreedores, en el segundo, sólo tiene derecho para demandar su parte o cuota en el crédito.
Pero en virtud de la convención, del testamento o de la ley puede exigirse cada uno de los deudores o por cada uno de los acreedores el total de la deuda, y entonces la obligación es solidaria o in solidum.
La solidaridad debe ser expresamente declarada en todos los casos en que no la establece la ley.” (subrayé).
En conclusión, cuando se trata de obligaciones solidarias, podrá exigirse por cada uno de los acreedores o a cada uno de los deudores el total de la obligación, conformándose un litis consorcio cuasinecesario[4]. Como se vió, la solidaridad se establece para el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y comercial, por lo que si se trata de un contrato de arrendamiento diferente, como el regulado por el çódigo Civil, si no se pacta la solidaridad en el contrato, se tendrá que hacer comparecer al proceso a todos quienes fueron parte en el contrato, conformando un litis consorcio necesario.
Sucesión Procesal[5]
La sucesión procesal es una figura contemplada en el artículo 68 del código general del proceso, que permite la alteración de las personas que integran la parte, bien se trate de una persona natural o jurídica, de tal suerte que el sucesor queda con los mismos derechos, cargas y obligaciones procesales que su antecesor.
Respecto a la sucesión procesal, la Corte Constitucional en sentencia C-131/03 expuso: “La sucesión procesal es una institución consagrada en el libro 1, título 6 capítulo 3 del código de procedimiento civil, específicamente en el artículo 60 del mismo. Opera en los casos en los que iniciado un proceso civil una de las partes desaparece, es decir, siendo una persona natural muere, o si es una persona jurídica se extingue o fusiona; la consecuencia que el ordenamiento jurídico imputa a dicha situación es la de que sus herederos, el cónyuge, el albacea con tenencia de bienes o el curador, sustituyan en el proceso al sujeto de derecho fallecido o jurídicamente inexistente, con el fin de ocupar su posición procesal y permitir la defensa de sus intereses.
La sucesión procesal es la regla general en el caso de la muerte de una de las partes dentro de un proceso. Ella opera ipso jure, aunque el reconocimiento de los herederos en el proceso depende de la prueba que aporten de su condición”
Así como dentro del proceso existe la figura de la sucesión procesal, según la cual los herederos de la persona natural o los sucesores de la persona jurídica que se extingue ingresan al proceso en remplazo de la parte original, con el contrato de arrendamiento sucede otro tanto en atención a que la muerte de los contratantes no le pone fin a dicho contrato, salvo estipulación expresa en dicho sentido. Por consiguiente, fallecido el arrendador, sus herederos pasan a obtener los derechos y las obligaciones que tenía el fallecido con los arrendatarios. Igual situación si quien muere es el arrendatario, sus herederos le suceden en los derechos del contrato, por lo cual pueden utilizar el inmueble arrendado e igualmente adquieren la obligación de pagar los canones de arrendamiento.
(próximamente parte 2)
[1]C. S de J. SC16279-2016, Radicación n° 05001-31-10-013-2004-00197-01, M.P Ariel Salazar Ramírez.
[2] art. 7º Ley 820 de 2003
[3] Hoy artículo 62 del código general del proceso
[4] Artículo 62. litisconsortes cuasinecesarios. Podrán intervenir en un proceso como litisconsortes de una parte y con las mismas facultades de esta, quienes sean titulares de una determinada relación sustancial a la cual se extiendan los efectos jurídicos de la sentencia, y que por ello estaban legitimados para demandar o ser demandados en el proceso (…)
[5] ARTÍCULO 68. SUCESIÓN PROCESAL.
Fallecido un litigante o declarado ausente, el proceso continuará con el cónyuge, el albacea con tenencia de bienes, los herederos o el correspondiente curador.
Si en el curso del proceso sobreviene la extinción, fusión o escisión de alguna persona jurídica que figure como parte, los sucesores en el derecho debatido podrán comparecer para que se les reconozca tal carácter. En todo caso la sentencia producirá efectos respecto de ellos aunque no concurran.
